Ao embarcar na jornada de compra de um imóvel, seja no mercado tradicional ou em #LeilaoDeImoveis, é fundamental compreender os detalhes que podem impactar a sua aquisição. Entre as nuances mais importantes, e muitas vezes negligenciadas, estão os conceitos de venda ad corpus e venda ad mensuram. Saber a diferença entre elas é crucial para evitar surpresas desagradáveis e garantir um #InvestimentoSeguro, especialmente quando a metragem do imóvel se torna um ponto de discórdia.
A revista Exame.com, em sua publicação, esclarece esses termos, destacando a importância de saber qual modalidade se aplica à sua compra. Entender esses conceitos é um passo fundamental para qualquer comprador, seja ele um iniciante ou um #investimentoimobiliario experiente, que busca a #independenciafinanceira por meio de bens imóveis.
O Que é Venda Ad Corpus?
A expressão latina “ad corpus” significa “por inteiro”, “do corpo”. Na prática, quando um imóvel é vendido ad corpus, a transação considera o bem como um todo, como um corpo certo e determinado, independentemente das suas exatas dimensões. O comprador adquire o imóvel pelas suas características e confrontações, pela sua individualidade, e não pela sua metragem precisa.
Isso significa que, se a área real do imóvel for ligeiramente diferente daquela que consta na escritura ou em outros documentos, essa diferença não será motivo para o comprador exigir complemento de área, abatimento no preço ou o desfazimento do negócio. A compra se baseia na inspeção visual do comprador e na presunção de que ele aceitou o imóvel como ele se apresenta, em sua totalidade.
Exemplo Prático de Venda Ad Corpus: Imagine que você compra uma chácara com a descrição “Fazenda Vista Alegre, com casa sede, estábulo e pomar, localizada na Estrada do Sol, km 10, confrontando ao norte com o rio, ao sul com a fazenda vizinha, etc.”. Se, depois da compra, você medir a área e descobrir que ela tem 9.800 m² em vez dos 10.000 m² mencionados em algum documento antigo, você não poderá reclamar por essa diferença. A venda foi pela propriedade em si, por suas características visuais e funcionais, e não pela metragem exata.
O Que é Venda Ad Mensuram?
Por outro lado, a expressão latina “ad mensuram” significa “por medida”. Nesta modalidade, a determinação da área do imóvel é o fator determinante para a concretização do negócio e para a fixação do preço. O comprador adquire o imóvel com base em uma metragem específica, e o valor do bem está diretamente relacionado a essa medida, geralmente por metro quadrado.
Se, após a compra de um imóvel ad mensuram, for constatada uma diferença na metragem que ultrapasse 5% da área total (tanto para mais quanto para menos), a parte prejudicada (comprador ou vendedor) tem o direito de exigir providências legais. As ações cabíveis são:
- Ação Ex Empto (para o comprador):
- Complemento da Área: Se a área for menor do que a prometida, o comprador pode exigir que o vendedor complete a área faltante.
- Abatimento do Preço: Caso não seja possível completar a área, o comprador pode pedir um desconto proporcional no valor pago.
- Rescisão do Contrato: Em último caso, se a diferença for muito significativa e inviabilizar o uso do imóvel para a finalidade desejada, o comprador pode pedir o desfazimento do negócio e a devolução do dinheiro.
- Ação Ex Vendito (para o vendedor):
- Se a área do imóvel for maior do que a especificada, o vendedor pode exigir do comprador um complemento do preço.
Exemplo Prático de Venda Ad Mensuram: Você compra um apartamento em um condomínio novo, e o anúncio e o contrato especificam: “Apartamento de 80 m² privativos, pelo valor de R$ 5.000,00 o m², totalizando R$ 400.000,00”. Se, após a medição, você descobrir que a área privativa é de apenas 70 m², você terá direito a reclamar a diferença (já que 10 m² representam mais de 5% da área total).
Qual a Diferença e Por Que Isso Importa na Compra de Imóveis?
A principal diferença reside na intenção das partes no momento da compra e na relevância da metragem para o negócio.
- Na venda ad corpus, a metragem é uma informação meramente enunciativa, acessória. O que importa é o imóvel como um todo, suas características físicas e confrontações.
- Na venda ad mensuram, a metragem é um elemento essencial, determinante para o preço e para a finalidade da compra.
Essa distinção é vital, especialmente para quem busca um #ComprarImovel em #LeilaoDeImoveis, onde a vistoria pode ser limitada e as informações do edital precisam ser analisadas com lupa. Em um leilão, a presunção legal é que a venda é ad corpus, a menos que o edital e a matrícula indiquem claramente a intenção de venda ad mensuram e a relevância da metragem para o preço.
Como Identificar a Modalidade de Venda em Leilões de Imóveis?
A identificação da modalidade de venda em #LeilaoDeImoveis exige uma análise minuciosa:
- Edital do Leilão: É o seu guia principal. O edital deve indicar expressamente se a venda é ad corpus ou ad mensuram. Se for ad mensuram, a metragem e o preço por metro quadrado serão enfatizados. Se for ad corpus, a descrição será mais focada nas confrontações e nas características gerais do imóvel.
- Matrícula do Imóvel: Verifique a descrição do imóvel na matrícula atualizada. Se a descrição for muito genérica (“sítio tal, com benfeitorias, confrontando com…”), a tendência é ad corpus. Se detalhar a metragem com precisão e indicar que o preço é proporcional à área, pode ser ad mensuram.
- Natureza do Imóvel: Terrenos para construção ou apartamentos em condomínios (onde a área privativa é crucial) tendem mais à venda ad mensuram. Já fazendas, chácaras ou imóveis muito antigos com descrições imprecisas podem ser considerados ad corpus.
A Importância da Análise Jurídica para o #InvestimentoSeguro
A complexidade desses conceitos e suas implicações legais reforçam a necessidade de uma análise jurídica profunda antes de qualquer arremate. Um erro na interpretação da modalidade de venda pode gerar custos inesperados, longas disputas judiciais ou até mesmo comprometer a viabilidade do seu #investimentoimobiliario.
Para quem busca a #independenciafinanceira por meio de #LeilaoDeImoveis, cada detalhe importa. Garantir que a metragem corresponde ao que foi anunciado, ou entender que pequenas diferenças não darão direito a indenização, é parte crucial da gestão de riscos.
Fonte: Exame.com
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