A relação entre leilões de imóveis e as habitações sociais, como as unidades HIS e HMP, sempre foi um ponto de atenção no mercado imobiliário. Para muitos, as restrições de comercialização desses bens geravam confusão e incerteza, limitando as oportunidades. No entanto, uma nova legislação na cidade de São Paulo, a Lei 64.244, sancionada em maio de 2025, veio para esclarecer e, ao mesmo tempo, revolucionar essa dinâmica. A mudança trazida por essa lei impacta diretamente o universo dos leilões e abre um novo leque de possibilidades para investidores e compradores.
A novidade, contida no Artigo 10-A e seu parágrafo único, estabelece uma nova regra sobre a venda de imóveis de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) que são levados a leilão por alienação fiduciária. Para entender o impacto total dessa lei, é crucial compreender o que são esses tipos de habitação e o que a legislação anterior já estabelecia.
O Que São HIS e HMP e Por Que Tinham Restrições?
Para contextualizar a mudança, é fundamental saber a quem se destinam esses imóveis:
- HIS (Habitação de Interesse Social): São imóveis projetados para atender famílias de baixa renda, com o apoio de subsídios públicos. Sua função social é garantir o acesso à moradia digna. Por isso, a legislação anterior impunha restrições à revenda, como a proibição de lucros excessivos e a necessidade de o novo comprador se enquadrar no perfil social exigido.
- HMP (Habitação de Mercado Popular): Destinadas à classe média, com preços de venda limitados, as unidades HMP também visam a acessibilidade. Assim como as HIS, elas tinham restrições de comercialização para evitar a especulação imobiliária e garantir que cumprissem seu objetivo de mercado popular.
Essas restrições eram um fator de risco para os bancos. Em caso de inadimplência, as instituições financeiras poderiam ter dificuldade para liquidar o imóvel, o que limitava a oferta de crédito para esses projetos.
A Relação com a Lei Federal nº 9.514 (Alienação Fiduciária)
A Lei Federal nº 9.514, de 1997, é a base da alienação fiduciária no Brasil. Esse mecanismo de garantia de crédito permite que, em caso de não pagamento de um financiamento, o banco possa consolidar a propriedade do imóvel e levá-lo a leilão de forma extrajudicial, em um processo ágil e eficiente.
A nova Lei 64.244 de São Paulo conecta-se diretamente a essa lei federal. O Artigo 10-A determina que “As restrições relativas à comercialização de unidades HIS e HMP não se aplicam ao leilão de que trata a Lei Federal nº 9.514…”.
Isso significa que, no momento do leilão, as restrições de venda de HIS e HMP são suspensas. O banco pode vender o imóvel sem as amarras que dificultavam o processo, tornando-o mais seguro para a instituição financeira. Isso, por sua vez, pode encorajar mais bancos a financiarem projetos de habitação social, ampliando a oferta de crédito para o setor.
O Papel do Plano Diretor: A Lei nº 16.050, de 2014
A aparente liberação total das restrições, no entanto, vem com uma ressalva crucial no parágrafo único do Artigo 10-A da nova lei, que se refere à Lei nº 16.050, de 2014, o Plano Diretor Estratégico de São Paulo. O parágrafo único estabelece: “As alienações supervenientes ao leilão… continuam sujeitas ao regime jurídico da Lei nº 16.050, de 2014.”
Traduzindo para o investidor, isso significa:
- A restrição de comercialização é suspensa para o leilão, facilitando a venda pelo banco.
- Mas o arrematante, ou seja, o novo proprietário do imóvel, continua sujeito ao regime jurídico do Plano Diretor.
- Em outras palavras, o arrematante não está livre das restrições de venda. Se ele quiser revender o HIS ou HMP futuramente, ainda precisará cumprir as regras originais.
Este é um detalhe de extrema importância para o investidor. Ele pode arrematar o imóvel em leilão, mas precisa ter consciência de que o valor de revenda estará sujeito às regras do Plano Diretor de São Paulo. O “ganho na compra” é real, mas a estratégia de saída (revenda) deve ser planejada com base nessas restrições.
Conclusão: Impactos e Oportunidades no Mercado
A Lei 64.244/2025 da Prefeitura de São Paulo traz um impacto duplo e relevante:
- Para os bancos: Aumenta a segurança jurídica no financiamento de HIS e HMP, o que pode levar a um maior volume de crédito e, consequentemente, a um maior número de projetos de habitação social.
- Para o mercado de leilões: Abre uma nova fonte de oportunidades, já que unidades HIS e HMP, que antes eram consideradas de difícil liquidação em caso de inadimplência, agora podem ser leiloadas de forma mais eficiente.
Para o investidor que atua nesse segmento, a nova lei é uma excelente notícia, desde que ele saiba exatamente como funciona. O conhecimento do edital e a análise jurídica detalhada se tornam ainda mais vitais. Entender que o leilão é um momento de exceção, mas que as regras do Plano Diretor se mantêm para o novo proprietário, é a chave para transformar essa oportunidade em um negócio lucrativo e sem surpresas.
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Domino as complexidades dos leilões judiciais e extrajudiciais, oferecendo um olhar minucioso sobre editais, riscos e desocupação. Meu objetivo é capacitar investidores a navegar com confiança nesse mercado, garantindo a conformidade e a otimização de cada operação.
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