O mercado imobiliário recebeu uma notícia impactante: a Caixa Econômica Federal, responsável por quase 70% dos financiamentos do país, elevou novamente o limite de financiamento para até 80% do valor da casa própria no sistema de amortização SAC (Sistema de Amortização Constante). Essa decisão, anunciada em São Paulo, reverte uma restrição imposta desde novembro de 2024, quando o limite estava em 70% por questões de capacidade do banco. A iniciativa visa reaproximar a classe média do sonho da casa própria e sinaliza uma injeção de liquidez e otimismo no setor.
A medida faz parte de uma ofensiva maior do governo e da Caixa para reestruturar o crédito habitacional no país. Ela foi possível graças a mudanças nas regras do uso do FGTS e da poupança (SBPE). A expectativa é que o novo modelo de crédito, que inclui a liberação total dos depósitos compulsórios da poupança, injete cerca de R$ 40 bilhões em recursos para a contratação de financiamentos, permitindo à Caixa financiar 80 mil unidades a mais até o final de 2026. A retomada dos 80% é um marco que busca atender, principalmente, famílias com renda entre R$ 12 mil e R$ 20 mil mensais, que se encontravam à margem das políticas habitacionais devido aos juros altos.
O Novo Modelo de Crédito e o Impacto na Aquisição da Casa Própria
A decisão de voltar aos 80% não é isolada; ela integra um novo modelo de crédito imobiliário que está sendo implementado para resolver a complexa equação do setor: demanda alta por imóveis versus custo elevado do crédito.
O ponto-chave dessa reestruturação é a flexibilização do uso dos recursos da poupança. O dinheiro da caderneta passará a ter uso livre (sem carimbo) para os bancos realizarem outras aplicações, desde que comprovem a concessão de financiamentos habitacionais em valor correspondente. Essa medida, segundo o presidente da Caixa, Carlos Vieira, busca dar mais estabilidade ao SBPE e incentivar o crédito mais barato.
Para garantir que o crédito seja direcionado à habitação acessível, o novo modelo estabelece que 80% do valor liberado deverá ser destinado ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que possui um teto de taxa de juros mais baixo (máximo de 12% ao ano), enquanto os 20% restantes irão para o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), com taxas de mercado.
A retomada da cota de 80% de financiamento é fundamental, pois reduz a necessidade de capital próprio (entrada) do comprador. Em um imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, a diferença entre financiar 70% e 80% é de R$ 30 mil na entrada, tornando o acesso ao sonho da casa própria muito mais viável.
O Reajuste do Teto SFH e a Alavancagem com o FGTS
Em sintonia com a ofensiva para facilitar a compra da casa própria, o governo também promoveu o reajuste do teto do SFH. O valor, congelado em R$ 1,5 milhão desde 2018, passa para R$ 2,250 milhões. Essa adequação é crucial para refletir o aumento dos preços dos imóveis nos últimos anos e garantir que mais famílias de classe média possam se beneficiar das regras do SFH, que permitem o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, citou as mudanças no uso do FGTS como um elemento que “vai alavancar mais recursos” para que o trabalhador tenha acesso à casa própria. Essa articulação de fatores—mais recursos na poupança, maior percentual de financiamento (80% SAC) e teto do SFH reajustado—cria uma janela de oportunidade única para o setor.
Além do impacto direto no poder de compra, o estímulo ao crédito beneficia a construção civil, setor que emprega mais de 3 milhões de pessoas. O funcionamento pleno desse novo modelo está previsto para 2027, após um período de testes que se estenderá até o fim de 2026, com o objetivo de comprovar sua eficiência na expansão do crédito e na redução de custos.
Leilões de Imóveis: Capitalizando sobre a Onda de Crédito
Para quem atua no mercado de leilões, a expansão do crédito imobiliário é uma excelente notícia, pois ela tem um impacto direto na liquidez e no potencial de revenda dos imóveis arrematados.
- Aumento da Base Compradora: Com mais recursos disponíveis e taxas de financiamento no SFH com limites mais atrativos (12%), o número de potenciais compradores aptos a financiar um imóvel (incluindo aqueles arrematados em leilão e regularizados) cresce consideravelmente.
- Melhor Margem de Revenda: O investidor que adquire um imóvel de leilão com desconto (50% ou 60% do valor de avaliação) e o regulariza, vendendo-o no mercado secundário para um comprador que utilizará o novo e ampliado financiamento imobiliário da Caixa, garante uma margem de lucro substancial.
- Facilidade na Regularização: Embora os leilões exijam due diligence e tempo para regularização, o cenário de crédito abundante acelera a demanda por imóveis prontos, incentivando o investidor de leilões a ser mais eficiente na fase pós-arremate (reforma e legalização).
Em resumo, a decisão da Caixa de voltar a financiar 80% do valor dos imóveis pela tabela SAC, combinada com o aumento do teto do SFH e as mudanças no uso da poupança, sinaliza um forte compromisso com a expansão do crédito e a facilitação do acesso à casa própria. Para o investidor de leilões, é o momento de capitalizar sobre o aumento da liquidez e a base de compradores mais ampla que esse novo cenário gera.
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Fonte: Folha de São Paulo
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