O panorama habitacional brasileiro atingiu um marco histórico que ressalta a urgência e a relevância do setor imobiliário: o número de pessoas vivendo de aluguel bateu recorde, superando 46 milhões de brasileiros em 2024. Este contingente, que ultrapassa a população de muitos estados, é um reflexo direto da perda de participação dos domicílios próprios na economia e da carência de políticas públicas eficazes para a aquisição da casa própria, conforme dados da Pnad Contínua do IBGE. Para investidores, essa dinâmica sinaliza uma demanda por locação robusta e em crescimento, reforçando o valor intrínseco do investimento em imóveis como estratégia de geração de renda e construção de patrimônio.
A trajetória de alta nos lares alugados, que saltou de 18,4% em 2016 para 23% em 2024, aponta para uma tendência de concentração urbana e de patrimônio. Segundo analistas do IBGE, a população busca sua independência e proximidade de serviços nas cidades, mas a dificuldade em comprar o bem a leva, inevitavelmente, ao aluguel. Essa realidade transforma o mercado de locação em um dos mais aquecidos do país, garantindo um fluxo constante de inquilinos e elevando a segurança do investimento em imóveis.
A Nova Dinâmica Habitacional: Fatores que Impulsionam a Locação
O recorde no número de domicílios alugados é um sintoma de transformações sociais e econômicas profundas, que consolidam o aluguel como a principal alternativa de moradia para milhões de brasileiros.
- Concentração Urbana e Busca por Serviços: O IBGE destaca o movimento de concentração urbana, onde a população prioriza morar perto do trabalho e dos serviços essenciais. Dado o território limitado e a busca por maior segurança (como a oferecida por condomínios), a construção de apartamentos tem ganhado espaço (atingindo 15,3% do total de moradias), enquanto as casas perdem participação. Essa dinâmica intensifica a demanda por apartamentos para aluguel em regiões centrais e bem servidas.
- Carência de Políticas para Compra: A queda na participação dos lares próprios pagos (de 66,8% em 2016 para 61,6% em 2024) sinaliza uma “carência de políticas” para facilitar a compra. A dificuldade em adquirir um imóvel, combinada com o desejo de independência, força a população para o aluguel, mantendo a demanda por locação sempre elevada.
- Crescimento em Regiões Estratégicas: O Centro-Oeste, impulsionado pelo agronegócio e pela atração de migrantes, registrou o maior percentual de moradores em domicílios alugados (29,8%). Isso mostra que o crescimento econômico localizado e a migração populacional são fatores que tornam o investimento em imóveis em certas regiões ainda mais lucrativo.
Investimento em Imóveis: Por Que o Cenário Favorece o Arrematante
O contexto de recorde no aluguel e perda de participação da casa própria cria um cenário de oportunidades únicas para quem investe em imóveis, especialmente através de leilões:
- Renda Passiva Garantida: O alto número de pessoas morando de aluguel (46,5 milhões) assegura uma base robusta de demanda para locação. Adquirir um imóvel em leilão por um valor abaixo do mercado significa que o retorno com o aluguel será proporcionalmente maior, maximizando o cap rate (taxa de capitalização).
- Capacidade de Compra Agressiva: Enquanto a população geral enfrenta dificuldades para poupar a entrada de um imóvel no mercado tradicional, o investidor de leilões, com estratégia e capital (próprio ou via alavancagem), consegue comprar com descontos significativos. Essa vantagem permite a entrada em um mercado de locação resiliente por um custo menor.
- Foco em Liquidez: A tendência de crescimento dos apartamentos para locação em grandes centros urbanos (que são a maioria nos leilões bancários e judiciais) garante uma alta liquidez para o ativo. O investimento em imóveis em leilão, focado em apartamentos, alinha-se perfeitamente à demanda urbana atual, facilitando a revenda ou a busca por inquilinos.
- Concentração de Patrimônio: A observação do IBGE sobre a concentração de patrimônio é, na verdade, um indicativo da eficiência do investimento imobiliário estratégico. O leilão é um dos melhores mecanismos para participar dessa concentração, permitindo a aquisição de ativos que se valorizam e geram renda em um mercado onde a compra direta se tornou mais difícil para a população em geral.
Estratégias para Otimizar o Investimento em Imóveis via Leilão
Para capitalizar sobre essa demanda recorde por aluguel, o investidor de leilões precisa de uma abordagem estratégica:
- Análise Mercadológica Focada: Priorize a busca por imóveis em regiões com alta densidade populacional e boa infraestrutura (seguindo a tendência de concentração urbana). O foco deve ser em apartamentos e casas menores, que têm maior liquidez e se encaixam no perfil de aluguel de famílias ou jovens profissionais.
- Cálculo do ROI e Custos: A alta demanda por aluguel favorece o retorno. Calcule o ROI (Retorno sobre o Investimento) projetado, subtraindo do valor total de aquisição (lance + impostos + reformas) a renda potencial de aluguel. Garanta que o custo total seja significativamente inferior ao valor de mercado para maximizar a rentabilidade do seu investimento em imóveis.
- Devida Diligência Jurídica: Em um mercado impulsionado por desalojamentos e dívidas, a análise do edital, da matrícula e das certidões negativas é inegociável. A segurança jurídica é o que garante que o seu ativo arrematado esteja “limpo” e pronto para gerar renda rapidamente.
- Estratégia Pós-Arremate: Seja eficiente na desocupação (se o imóvel estiver ocupado) e realize reformas rápidas e de bom custo-benefício. Quanto mais rápido o imóvel estiver pronto para aluguel, mais rápido ele começa a gerar renda e menor é o custo de oportunidade.
A conjuntura atual do Brasil, com um recorde de 46,5 milhões de pessoas alugando, não apenas justifica, mas exige a adoção de estratégias como o leilão. É o caminho mais curto e seguro para quem deseja construir uma carteira sólida de investimento em imóveis e se beneficiar do cenário de forte demanda por locação.
Fonte: Folha de São Paulo
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